이 사건은 부동산중개법인에 소속되어 근무하던 공인중개사가, 자신이 중개한 빌라 전세계약이 무자본 갭투자였다는 이유로 고소당해 전세사기 경찰조사를 받게 되었는데 저희가 혐의없음 불송치결정을 받아낸 사안입니다.

실제로 임대차 계약이 체결된 직후 소유권이 무자력자에게 넘어간 것은 사실이었고, 고소인이 “공인중개사로부터 새로운 임대인이 보증금을 반환할 자력이 있다”라는 설명을 들었다고 일관되게 진술하고 있어서 쉬운 사건이 아니었습니다. 그럼에도 불구하고, 저희가 입증이 부족하다는 점을 법리적으로 잘 지적하여 성공적으로 방어한 것입니다.

의뢰인이 당시 고소당했을 때의 상황을 설명드리면 다음과 같습니다.

▶ 죄명: 사기방조, 공인중개사법위반
▶ 정황: 계약 체결 며칠 만에 해당 빌라의 소유권이 자력 없는 사회초년생에게 이전
▶ 피해 규모: 임차인이 돌려받지 못한 억대의 전세보증금
▶ 고소인 주장: 의뢰인이 전세와 매매가 동시에 진행된다는 사실과 그 위험을 알면서도 "보증보험은 바뀌는 임대인과 진행하면 되고, 돈을 못 받을 일도 없다"며 계약을 유도했다

사기죄가 인정되려면 기망행위라는 객관적 요건과 고의라는 주관적 요건이 함께 갖춰져야 합니다. 특히 공범 관계는 사전에 직접적으로 계획한 일이 없어도, '보증금이 반환되지 않을 수 있다'는 미필적 인식만 인정되면 성립할 수 있습니다. 그래서 수사기관은 시세보다 높은 전세가, 계약 직후로 예정된 소유권 이전, 통상 요율을 넘는 사례금 같은 정황을 모아 인식을 추단할 수 있습니다.

그런데 의심스러운 정황이 있다는 것과, 고의가 증명되었다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 강한 의심은 수사의 출발점일 뿐, 그 자체로 법적 증명이 되지는 않으니까요. 저희가 다툰 지점이 바로 여기였습니다.

저희는 ✔ "관행대로 했다"는 해명을 반복하는 대신 사기죄의 구성요건 자체를 하나씩 분해하고, ✔ 수사기관이 의뢰인을 의심스럽게 보는 정황을 정확히 짚어 하나씩 해소하는 데 초점을 두고 변론 전략을 수립했습니다.

저희가 전세사기 경찰조사 공인중개사가 ‘혐의없음’ 입증할 수 있었던 구체적인 전략은 다음과 같습니다.



1️⃣ 객관적으로 기망행위로 볼 만한 사정이 없다
의뢰인은 법인의 소속 사원이었고, 문제된 매물도 대표의 지시를 받아 중개한 것이었습니다. 결정적으로 소유권을 넘긴 그 매매계약을 중개한 사람은 대표였습니다. 이러한 구체적인 과정을 설명하며, 사건의 핵심 행위에 의뢰인이 관여한 부분이 없다는 점을 짚었습니다.

2️⃣ 주관적 고의가 없다는 사정을 짚다
고소인 측에서는, 의뢰인 또한 새로운 매수인(=임대인)이 보증금 변제 자력이 없다는 것을 알고 있었다고 강력하게 주장하고 있었는데요. 저희는 이것이 단순 주장에 불과한지, 뒷받침 할 근거가 있는지 살펴보았고, 구체적인 자료가 없는 것을 확인하여 추론에 불과하다는 것을 지적했습니다.

3️⃣ 가담할 이유가 없었다는 점으로 쐐기를 박다
전세사기 경찰조사에서는 '왜 그렇게까지 했겠느냐'는 동기도 함께 따져보게 되는데요. 의뢰인이 이 거래로 받은 돈은 법정 요율 그대로의 중개보수가 전부였습니다. 전문 지식을 갖춘 공인중개사가 형사처벌의 위험을 감수하면서까지 굳이 모험할 만한 경제적 이익이 없었다는 점을 마지막으로 설명했습니다.

결국 이 사건은 '중개했으면 알았을 것'이라는 통념을 어떻게 뒤집느냐가 관건이었습니다. 계약 직후 소유권이 넘어간 정황이 뚜렷했던 만큼 결코 수월한 과정은 아니었지만, 저희는 다툴 수 있는 지점을 끝까지 짚어 나갔습니다.

이러한 변론 결과, 수사기관은 함께 고소된 임대인 측에 대해서는 보증금 반환 불능에 관한 고의가 인정된다고 보면서도, 저희 의뢰인에 대해서는 고의를 인정할 증거가 부족하다고 판단해 혐의없음 불송치결정을 내렸습니다. 자칫 잘못하면 사기 공범으로 휩쓸릴 수 있는 상황에서, 다른 결과를 만들어 낸 것입니다.

전세사기 경찰조사는 여러 차례 이어지지 않습니다. 단 한 번의 조사로 송치 여부가 갈리는 경우가 대부분이고, 사건이 검찰로 넘어간 뒤에는 초기 판단을 뒤집는 데 몇 배의 힘이 듭니다. 출석요구서를 받은 그 순간부터가 골든타임인 셈입니다.

저희 로펌에서는 경찰과 검사, 판사를 역임한 형사사건 전담 변호사들이 사건을 함께 봅니다. 그래서 전세사기 경찰조사에서 어떤 정황이 인식의 근거로 쓰이는지, 어떤 해명이 오히려 자백처럼 읽히는지를 조사하는 쪽의 시선에서 검토할 수 있습니다.

단, 저희는 모든 사건이 쉽게 혐의없음을 받을 수 있다고 책임감 없이 말씀드리지 않습니다. 사실관계에 따라 결론은 달라지고, 그 판단은 서류를 다 확인한 다음에야 할 수 있는 것이니까요. 저희는 달콤한 말 대신, 냉정하게 상황을 검토하고 판단을 내리겠습니다. 출석요구서를 받고 혼자 밤을 새우고 계신다면, 그 시간에 서류부터 들고 오시기 바랍니다.